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      澳洲房产网讯：悉尼租房危机到来，在过去一年里，寻找一周房租高于400元的房客翻倍了。在三年前，寻找这一价位的租赁房的人数仅有20%。而到了今年的二月份，这一人数比例已经达到了40%。

      在这个租房时代，如何选择澳洲租客呢？我认为，应该选择那些深知并熟知自身权利，不至于在异地闹出笑话的澳洲租客。比如，如果你不知道这些，你可能就要引祸上身了：

      1、以下属正常损耗范畴：窗帘褪色或者线绳磨损；家具凹陷，地毯有压痕；木地板磨损；油漆褪色，有碎屑，或裂开；

      2、厨房台面磨损；门窗铰链或把手松开，滑轨磨损；因为屋顶漏水或水管有问题，导致地毯上有水渍。

      3、以下属破坏范畴：窗帘遗失，或者被租客的猫抓破；毯子上有污渍，或被烧过；木地板被刮或凿过；未经允许自行涂漆；

      4、厨房台面被烧过或划过；你的孩子用球把窗玻璃砸破了；租客在把自己装的挂画钩子或架子从墙上撤走后，留了几个洞；

      5、浴缸水溢出或室内盆摘植物导致地毯水渍。

      而在2005年，新州政府计划对已经存在20年的房屋租赁法进行一次全面修改。经过三轮公众意见的征求，论证了超过2000条来自租客、房东和房产仲介的修改建议。去年6月，新房屋租赁法(Residential Tenancies Act 2010)被州议会批准通过，定于2011年1月31日正式实施。)在新法规下，针对房东和租客的权益和义务作了进一步详细规定。相对而言，租客显而易见成最大赢家。

据教育考试网，在新租赁法中对租客的权利给了这样的界定：

      租房是留学生活中非常重要的一步，更是绝大多数留澳学生的亲身体验。有的留学生是通过中介或房东直接租房，但是更多的学生则是采取与他人合租。由于租房方式的不同，澳洲政府和法律对租房者的身份也有不同的界定，而且这种身份的划分将直接影响租客在日后租房生活中的利益。随着房屋租赁市场的变化，澳洲于2011年3月开始实施的新租赁法，对分租和共同租客都作出了新的阐释。

Co-tenants

      如果你的名字与其他租客的名字一起出现在房东或中介公司提供的租房合同上，那么合同上每个租客身份就是Co-tenant。每一个Co-tenant之间享有相同的权利，因此在签订租房合同时，一定要确保自己对合同的条款都理解清楚。比如每个月租金的具体金额，租金是否包含水电；支付的方式是按月支付还是每两周支付一次；是现金还是银行卡支付，如何分摊等。这些具体事宜一定要亲力亲为，不要依赖于其他成员，以免发生纠纷。

      由于每个Co-tenants身份平等，如果其中某一个Co-tenant想退租，只需要征得房东的同意即可，对其他合租者仅有提前告知的义务。另外，当相互之间有矛盾冲突或利益纠纷时，可以协商解决，不存在谁必须退让的问题。如果协商无果，还可以申请向各省的租房管理部门提出仲裁。         

Head-tenant

      Head-tenant就是从房东或中介手上租下一整套房子的人。虽然在正式的租房合同上只有他一个人的名字，但是实际上却还有其他租客支付租金与其共同居住，所以这个Head-tenant是相对其他租客的身份来叫的，也就是其他租客所称的“二房东”。

      新法规定，如果Head-tenant要分租房子给其他租客，需告知房东或中介。

      对很多留学生来说，租一整套房子做Head-tenant不失为节省住宿开支的一个好办法。一些老留学生于是通过将自己租下的整套房子分租一部分出去来降低自己的租房费用，但这并不适合初到者。因为很多从中介整租的房子往往没有任何家庭用品，小到厨房用具大到沙发、电器全部都得自己添置购买，有的还需要开通水电、网络，这些不仅需要Head-tenant对当地有一定的了解，而且更需在租房初期投入大量的精力和费用。

      作为Head-tenant，需要负责整个房子的日常维护，以及平时水电、煤气费用的缴纳，并按合同约定的时间向真正的房东支付租金。Head-tenant虽然不是真正的房东，但澳洲的新租赁法规定，在处理其他租客的租房问题时，二房东拥有和真正房东一样的权利和责任。比如，Head-tenant如果要让租其房子的其他租客搬走，必须和真正的房东一样，提前90天以书面形式通知对方。

Sub-tenant

      sub-tenant是指从Head-tenant那里租赁全部或部分房屋的人，sub-tenant的名字虽然不出现在房东的租房合同上，但与Head-tenant之间也签订了正式的格式合同。在新租赁法里，sub-tenant在Head-tenant那里享有一切租客应有的权力和责任。

      Co-tenant、Head-tenant、sub-tenant都是法定意义上的Tenant租客。然而在澳洲租赁法里还有被特殊划分的一种租房群体——Boarders

      Lodgers。Boarders通常是指租住他人的房子，支付的租金包含房租和伙食，有点类似寄宿家庭；Lodgers也是指租住他人的房子，但房租不包含伙食。Boarders & lodgers和正常Tenant的身份区别在于：

      1. Tenant对于租住的房屋或区域有专享权。Tenant租住的房间，在没有得到租客本人的同意下，任何人都不得随意进入，不管这个人是Co-tenant还是Head-tenant，甚至真正的房东，都不行。而对于Boarders & Lodgers的房间，因为Head-tenant和房东完全享有对整个房子的控制和支配Lodgers的房间。

      2. Tenant在租房时签订了本省统一的格式租赁合同，享有合同上规定的所有权利。Boarders &Lodgers和Head-tenant或房东有的可能没有签订合同只是口头协议；有的也签订了合同，但可能不是统一的租赁合同，而且合同的内容发生了变化。

      对于Boarders来说，如果一份租房合同中要求房东负责打扫房间、提供床上用品、负责伙食等，那么房东进入房间就没有限制；而对于只是从Head-tenant和房东租房居住的Lodgers，它和Tenant最主要的差别就在于合同中对租客是否拥有房屋的专享权的规定，Tenant对于租住的房屋或区域有专享权，Lodgers则没有。

      对于Boarders & Lodgers来说，尽管居住的房间也会有锁之类的设施防止他人进入，但这并不表示他们拥有自己居住区域的独享权，Head-tenant或房东有权不经个人允许就进入Boarders & Lodgers房间。

留学生现状

      事实上，留学生租房最常见的身份就是只分租一个房间没有正式合同的Boarders &Lodgers，这种身份很没保障，你可能会遭遇以下情况：

      1. 随时可能会被驱逐退租。Boarders &Lodgers都会碰到这种情形，然而一般留学中介或学校介绍的寄宿家庭Boarders不会有此问题(即使有也会由学校或中介出面解决)，但自己私下找的就可能面对这种情况。

      2. 在居住过程中，不得不接受一些房屋使用限制。

      3.个人隐私权可能会受到侵犯。有的留学生就曾碰到同住的屋主不经自己同意就进入房间，屋主的理由就是“我有权利这样做”。

      4. 无法通过政府的租赁仲裁部门快速解决租房纠纷，必须向法院起诉解决。

避免做被动的租客

      不管什么时候，留学生在租房生活中要提醒自己注意以下细节，

      1.即使你的租期只有几周，也一定要和对方签订书面的租房合同。新租赁法颁布后，标准格式的合同样本可以在网站上免费下载。有很多留学生因为旅游或放假需要短租房屋，可能只有4周或6周，在达成口头协议后一定要签订正式的书面合同。因为一旦发生纠纷，如果没有足够的证据，是无法保障自己权益的。

      2. 如果是从Head-tenant(二房东)手上租房，需要查看其签订的一手租房相关协议以及二房东本人的身份证件，防止上当受骗。Head-tenant的加入为留学生租房提供了便利，但是现在有很多所谓的Head-tenant，在收到房租后携款溜掉，等到真正的房东找上门，留学生才发现自己被骗。

      3.留学生是租房纠纷中最容易受到伤害的群体，如果遇到问题，最好积极寻求外界帮助。比如可以去学校所在的国际学生办公室，也可以去政府负责租赁管理的部门咨询解决办法。如果最后无法解决，申请仲裁无疑是更好的办法。仲裁庭因为是政府部门，收费低、效率高，更适合留学生的经济状况。而向法院起诉，还要请律师，所消耗的费用和精力都是留学生承受不起的。

      除此之外，我想，租房生活中的这几个要素也是大家应该知道的：

Condition Report(房屋设施情况报告)

      包括房屋内部物品清单以及房屋情况，都列到了上面，一式两份。租房者要对照着报告上列的清单逐项仔细查看，如果有与清单上不符的，要用笔及时记录下来并告知房东。

Bond Money 房屋押金 

      留学生租房纠纷中最常见的问题就是租房押金被扣。押金通常由房东或中介代收然后交给专门的政府部门托管，押金的最高金额不超过四周的房租。在收到你的房屋押金后的2个月左右，押金收取机构会给房客邮寄收到租户押金的确认信，里面同时附有可以查询的押金编号。这个确认信不是房东或中介手写的收据可以替代的。

      租住的房子里可能偶尔会有些东西不能正常工作需要维修，比如漏水的水龙头(不是你弄坏的)，你需要房东能在合理的时间内修好。还有一些很紧急需要的修理，如煤气泄漏、马桶堵塞或电路故障等，你必须尽快通过电话、信件等方式告知你的房东或中介。记得将你的通话或信件做一下记录、复印，以免有纠纷。

Moving Out

      退租。如果打算退租，必须以书面形式按合同约定的时间提前通知房东或中介。准备退租前，要对房屋做一次全面的清洁并确保其他物品没有损坏。房东或中介会在退租前查看房屋状况，如果没有任何损坏或其他应付账款，房客将能顺利拿回之前交纳的房屋押金。