我的地盘儿，我做主，购买土地时，没有开工建设之前拍的照片！

2012年圣诞节前后，在我建成后的房子前的照片！

很多国内投资者朋友对海外投资一无所知，一打电话就问我悉尼，墨尔本市中心的项目价格如何？稍微懂得市场的投资者问我悉尼及墨尔本有增长前景的区域有哪些？而成熟的投资者会问我哪些地方是政府的主要发展区域，同时价格是被市场低估的？从向我问问题的角度，我就可以判断国内投资人的海外房产投资认知程度的高低，及他们分析和看待市场的筛选标准正确与否。

中国目前所进行的是城市化进程，而很多发达经济体所进行的是卫星城及区域中心的发展规划，来规避环境污染，交通拥堵，合理公共资源配置等所谓的城市病;特别是像澳洲这样的一个土地辽阔，而人口却高度集中地国家，因此从80年代澳洲就实施卫星城及区域中心的发展历程，而市中心早就不是澳洲中产阶级希望生活的地方了，而仅仅是商业的活动中心。如果从统计局调出悉尼CBD，墨尔本CBD的澳洲注册人口的数据来看，会让很多人大吃一惊。住在悉尼CBD的澳洲人只有21，399人，占悉尼人口的0.4%，其中只有16%是澳洲本地出生;住墨尔本CBD的澳洲人只有14，537，占墨尔本人口的0.35%，其中只有23.3%是澳洲本地出生;而大多数在CBD穿梭的都是学生，旅游者，短期工作者等人群，而澳洲本地人在结束一天的工作后都回到郊区或者周边的卫星城的家里了，有谁会生活在缺乏生活氛围和气息的市中心呢？所以，当有客户电话我说，一定要买墨尔本市中心九横九纵的CBD时，我暗自苦笑——又是被国内中介忽悠的，外行国内投资人，不知他们要白白为澳洲的振兴贡献多少没有什么回报的GDP了。

除此之外，为了让很多投资者了解澳洲首府城市市中心的房产资本增值状况，特别是国人熟悉的墨尔本，悉尼这样的城市，我从澳洲最权威的第三方独立调研及统计机构R.P.Data调出了过去8年市中心的公寓均价走势图可以看出过去8年的悉尼市中心公寓均价增长只有35%，墨尔本增长45%而已，而同时期，5公里—30公里地区的房屋均价涨幅远远高于市中心的公寓涨幅，甚至增长了100%;孰优孰劣，哪里值得投资，一目了然！

对于澳洲成熟的，成功的房产投资者从来都不是把眼光盯住市中心的，而是有发展潜力的，政府规划的区域，原因很简单：政府的钱是纳税人的钱，是不能够白花的，既然投入了，就一定要把该投资区域激活，让其充满活力。经过我的数据分析和调研，我选择了此次考察的第一站南澳首府——阿德雷德政府规划的区域中心——Playford Alive.

Playford Alive福德金谷位于阿得雷德的北边Playford区，距离Adelaide市中心28公里，通过高速Northern Expressway到市中心需25分钟。Playford属于南澳洲政府联合playford市政府和南澳洲土地管理集团LMC共投资800亿重点发展的区域之一。该项目是南澳洲有史以来政府直接参与投资的长期区域规划，整个项目占地约为1000公顷，涉及5000套新建住房，1120套旧房改造和重建。

 整个社区的沙盘规划

政府即将投资兴建的区域市中心，将在2013年开工，预计12—18个月完工。

其中还有以下新的公共设施建设和完善：

1.新建的市政中心设施包括购物商店，办公场所，咖啡店和社区服务中心;
2. John McVeity社区活动中心即将开工建设;
3. 新的公共医疗诊所于2011年4月份正式营业了;
4.Mark学院在2011年7月已经开放和招生;
5.新的湿地公园Munno Para在2011年底已经对外开放;
6.新升级的地铁站Munno Para在2012年建设完成并开始运营;
7.全面拓宽和改造的社区主要干道在逐步完善中;

这些市政规划的建设，无疑将极大的增加该地区的人口增长及就业机会的提升，催生房屋租金价格及土地价格的上扬，据此判断下，我才投资了地块儿80号来亲自验证市场的走势。

政府即将开工兴建的未来区域市中心（见展板 New Town Centre）

通过我的考察之旅，投资之选，能够给我们国内的投资者带来不一样的观点和想法，并衷心祝愿我们的投资者朋友在投资海外房产之前，一定要规避片面应用国内养成的投资经验，而要咨询专业的机构及专家，充分把握和了解市场，制定与自己相匹配的投资计划和房产退出计划。对此感兴趣的朋友，可以随时联系我，沟通和交流！


 

专家介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au   新浪博客： victor7866@sina.com