新的分析显示，目前购买房产的投资者数量超过了出售房产的投资者数量，低负债的投资者正在替代高负债的投资者。

CoreLogic的分析表明，全国范围内及各州的新投资者贷款数量一直超过投资者挂牌出售的房产数量。这意味着尽管一些投资者因财务压力和高利率选择退出市场，整体上仍有更多的投资者正在进入市场。这种趋势反映了投资者对未来房地产市场潜在收益的信心，以及低负情投资者在当前市场中占据了更多优势。

投资者挂牌出售的房产数量在10月份上升至约13,000套，但仍低于2021年11月的峰值。相比之下，同期的新投资者贷款数量为18,400笔。

CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza0wen表示，这项分析旨在解释关于投资者活动的相互矛盾的叙述:一方面认为投资者在大量抛售房产，另一方面又显示有更多投资者在进入市场。

“一个说法是投资者已经退出市场。但另一方面，当你查看澳大利亚统计局(ABS)的投资者融资数据时，会发现投资者在市场中占据了更大的份额，“ElizaOwen说道。根据ABS的数据，截至9月的12个月内，投资者的新贷款增加了18.8%。

研究发现，确实有比平时更多的投资者在出售房产。然而，数据显示，尝试进入市场的投资者数量甚至超过了退出市场的投资者数量，Eliza Owen表示:

即便在维多利亚州，这一趋势也成立，尽管该州政府因提高投资房产的土地税并加强对租户的法律保护而被批评不利于房东。在过去的一年中，维多利亚州投资者出售房产的数量仅在一次情况下超过了投资者贷款的数量。0wen指出，市场保持了平衡状态。

Owen还提到，新南威尔士州更贴近全国的趋势。

“进入市场的投资者挂牌量实际上比历史五年平均水平高出7%，也高于维多利亚州，大约在10月份达到3900套，"她说。“与新南威尔士州不同的是，虽然该州的挂牌量较高，但新投资者贷款也在增加，全州范围内增长了近20%。”

她补充说，这与维多利亚州形成对比:“维多利亚州投资者挂牌量比通常情况下的月平均水平高出约10%。贷款数量略高于挂牌数据，但并不像全国数据那样强劲。”

Owen表示，市场上的投资者类型可能正在发生变化，并指出澳大利亚储备银行的评论，认为低负债的投资者可能正在取代负债较高的投资者。尽管“租赁投资”(rentvesting)有所增加，但在绝对数值上仍然较小。

西太平洋银行高级经济学家Mathew Hassan表示，分析显示，房东逃离租赁市场、影响租赁供应的说法--尤其是在维多利亚州--并不像看上去那么简单。他表示:“这挑战了这一观点。”

他提到，维多利亚州的新挂牌量在宣布扩大土地税、涵盖更多投资房产后的季度出现了上涨并补充道，投资者的挂牌量确实高于正常水平，但并未增加太多。

“挂牌量大幅上升，尤其是公寓，且这一变化与价格大幅下降相吻合，发生在中环郊区，”他说。"如果这不是原因，那会让人感到很惊讶，我认为我们会很难解释墨尔本市场表现不佳的原因。”

Owen表示，维多利亚州投资者出售房产的原因还包括资本增长疲软。

“我认为可以公平地说，出售活动更多，可能是由于今年年初以来的高税收、资本增长环境疲软、利率高企，可能投资者对墨尔本市场的信心有所动摇…但这并没有阻止自去年以来投资者贷款的温和增长，”她说道。

位于悉尼的Equilibria Finance总经理Anthony Landahl表示，投资者活动有所上升，这得益于更加现实的投资者和一些选择购买投资物业以进入房地产市场的首次购房者。

“在利率快速上升的12至18个月里，投资者的活动相对平静，”他说。“现在我们看到的是，些原本打算购买自住房的人，发现无法负担房屋价格，转而选择投资;同时，越来越多的投资者更了解现金流需求。”

”虽然租赁市场相当强劲，但他们意识到自己每个月依然是现金流负的。”

Landahl还表示，一些客户正在考虑在墨尔本购买房产，因为当前价格相对平稳，希望在价格上张时实现强劲的资本增值。

“不过，他们显然对维多利亚州发生的情况，特别是税收和投资者的状况有所警惕，”他说。