10张图表告诉你今年房地产市场的变化
2024-12-18 17:42 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
今年以来，全国房价持续上涨，但涨幅较年初有所放缓。
负担能力差、待售库存激增以及持续的高利率环境共同导致价格增长放缓。
与此同时，租金也上涨，不过随着空置率的上升和租金增长速度的放缓，艰难的环境已经开始缓解。
重新调整首都排名
今年以来，全国房价每个月都在上涨，在持续的高利率环境下仍保持弹性。不过，全国各地的表现差异很大。
珀斯（上涨 18.74%）、阿德莱德（上涨 14.64%）和布里斯班（上涨 12.56%）是过去一年中年度增长最为强劲的首都城市市场。
另一方面，墨尔本的房价在过去八个月中连续七个月下跌，过去一年房价下跌了 1.63%。
由于不同的条件和价格增长的地区差异，澳大利亚最昂贵城市的排名发生了变化。
墨尔本目前位居第五位，比今年早些时候的第三位有所下滑。
与此同时，布里斯班的排名有所上升，目前已经超过墨尔本和堪培拉，成为继悉尼之后生活成本第二高的城市。
房地产市场的弹性部分源于强劲的住房需求。
人口增长
人口强劲增长推动了住房需求，这种趋势将持续到 2024 年。
然而，增长速度已经开始放缓，澳大利亚的净移民数量仍然很高，但低于 2023 年的历史最高水平。
家庭规模较小、租赁市场紧张、劳动力市场条件强劲以及工资增长也在一定程度上刺激了住房需求。
与此同时，近年来房屋净值的增长刺激了升级活动。
建筑活动
住房需求强劲是一个因素，但供应也是另一个因素。
由于建筑成本上涨和劳动力短缺等行业挑战，房地产市场的供应方无法应对强劲的需求，加剧了原有的长期住房短缺问题。
因此，自利率开始上升以来的两年半里，人均住房完工量处于历史最低水平，供应短缺支撑了房价。
2024 年建筑能力限制依然存在，大多数市场竣工的新房数量低于预期。
批准数量呈上升趋势
好消息是建筑审批正在朝着正确的方向发展。
10 月份住宅审批总量上涨 4.4%，达到两年来的第二高水平，同比增长 6.1%，结束了近两年半的年度下滑趋势，尽管仍低于长期平均水平。
尽管批准和开始/完成之间的流失率仍高于历史水平，但批准量的上升趋势表明，从十年来的低点开始，出现了复苏的迹象。
此外，州政府和联邦政府正致力于解决住房危机，以帮助缩小住房供应量，并解决从批准到完工阻碍房屋建设的障碍。
租赁市场
2024年，租赁市场的状况也开始好转，全年租金价格增长速度有所放缓，空置情况也有所缓解。
到 2024 年，投资者活动的提升推动了租赁房源的增加，从而带来了更多的可供租赁的房产，并有助于缓解艰难的条件。
租金承受能力的限制、租房者家庭规模的扩大以及净移民和学生到来的放缓也有助于缓解需求压力。
需求的减少，加上租赁供应的增加，导致租赁市场状况更加稳定，租金增长放缓。
尽管租赁市场状况随着空置率的上升而趋于稳定，但租赁市场仍然紧张，而且在近年来租金大幅上涨之后，许多企业仍将面临租金承受能力较差的极大挑战。
今年不仅租赁房源发生了变化，而且 2024 年待售房源的趋势也发生了明显不同。
随着春季新房源数量的激增，首都城市的购房者有了太多的选择。
随着负担能力的限制和持续的高利率环境，价格增长已经趋于平稳，但大多数首都市场的价格仍然处于创纪录的水平。
价格增长放缓
经过23个月的上涨后，房价增长正在失去动力。
近几个月来待售房产数量的增加，减缓了今年开局的强劲势头，成为价格上涨放缓的一个主要原因。
由于 2024 年下半年权力平衡已转向买家，悉尼今年迄今的房价涨幅（4.3%）与上年迄今的房价涨幅（8.0%）相比几乎减半。
除墨尔本、达尔文和堪培拉外，所有首都城市的房价涨幅在过去一个季度均有所放缓。
采购活动
尽管价格增长有所放缓，但买家仍然活跃，2024 年迄今为止的 48 周全国销售量已远远超过 (+9.3%) 2023 年同期。
然而，随着销售势头放缓，销售量已趋于平稳，11 月份全国初步销售量仅比 2023 年 11 月高出 3.3%。
通胀率下降
与此同时，2024 年通胀率继续走低，但还不足以改变澳大利亚央行的政策立场。2025 年第一季度不太可能出现降息条件，最有可能的时间是 2025 年 5 月。
因此，预计住房增长速度将继续放缓，尽管年底住房状况势头减弱，为 2025 年开局不温不火奠定基础，但住房增长速度仍可能保持正增长。
一旦明年利率开始下降，负担能力将略有下降，从而增强信心并刺激潜在买家的活动。
随着 2025 年下半年利率下降，需求重启，在通胀前景更为乐观和利率提振市场情绪的支撑下，价格可能会重新获得动力。
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