不同身份概念
海外人士，即所谓无澳洲身份。
澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
TR，澳洲临时居民，指的是有长期居住在澳洲的签证的外国人。
PR，指的是持有澳洲永久居民身份的外国人。
公民，拥有澳大利国籍的澳大利亚公民。
不同身份买家投资澳洲房产的区别，主要是在2个方面，分别是对投资标的及相关流程在内的区别和税费上的区别，下面我们分别做详细说明。
一、澳洲房产购买流程上的区别
首先，海外人士和澳洲临时居民在澳洲买房前都必须通过 FIRB批准。
FIRB全称是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会，这是根据1975年外国收购和并购法案（Cth）（“FATA”）成立并向财务主管报告的机构。FATA要求对澳大利亚企业，实体或土地进行某些投资之前由FIRB先进行审查。主要是用于政府监控外国投资，用于确保这些投资是有利于澳洲本国的，而限制纯外国投资者投资现有房产，是为了防止投机炒房，导致房价的不合理上涨。
在FATA定义下的“外国人”才需要获得FIRB批准，这个“人”可以是个人，也可以是公司或者外国政府等等。
1、哪些人不需要获得FIRB批准？
如果是澳洲公民，无论是常居住在海外还是澳洲境内，购买新房产、现有房产或空地，作为自住或者作为投资，都不需要得到FIRB的批准。
如果是持有任意类别的澳洲永居签证的外国公民，购买新房产、现有房产或空地，作为自住或者作为投资，都不需要得到FIRB的批准。
新西兰公民03如果是新西兰公民，购买新房产、现有房产或空地，作为自住或者作为投资，都不需要得到FIRB的批准，不过如果在合同交换时不在澳洲，根据不同州或领地的要求可能会需要缴纳外国人印花税附加费。
2、哪些人需要获得FIRB批准？
持有澳洲临居类签证（包括两步走的准PR签证，如482/489/491/820/309等），需要得到FIRB的批准，并且只能购买一套现有房产而且必须是用于自住，如果不再是自住您需要将房产其出售，或者；可以购买房产作为投资，但是此套房产必须是新房产或空地用于建造新房产。
请注意：如果持有临居类签证与澳洲公民以Joint tenants（配偶双方在房产中拥有相同的50/50份额）的方式共同购买房产并且两人是配偶关系（包括法律婚姻和事实婚姻，包括异性或者同性），则不需要FIRB的批准。但是，如果与澳洲公民是其他关系，比如商业合作伙伴、父母和孩子、兄弟姐妹、亲人或者朋友，就还是需要FIRB的批准。
如果是外籍投资人士，需要得到FIRB的批准，这套作为投资用途的房产必须是新房产或者空地用于建造新房产，不能是现有房产，投资后可以出租给其他人（包括比如在澳洲留学的孩子或者亲戚）。
3、海外人士可以购买的房产类型
（1）新宅
之前未作为住宅出售且之前未被占用的房产。如果开发商出售了投资物业，那么它必须没有被占用超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。
（2）空地
在批准日期的四年内建造房产。一旦施工完成，必须在30天内向FIRB提交证明。
（3）二手房
外国投资者可以购买已建成的住宅，条件是他们计划重新开发该物业并增加住房数量。他们要把现有的房产推倒，取而代之，在土地上增加一个或多个住宅。重建的条件是必须增建一个以上的房产。重新开发也有时间限制。拆除、重建和新房产的建设必须在FIRB批准后的四年内完成，并且必须在建设完成后的30天内向他们提交证明。
✔ 临时居民（持有临时居留签证）购买澳大利亚房产。
临时居民可以申请购买二手住宅物业居住，但条件是他们一旦离开该国就需要出售该房屋。但是，如果临时居民成为公民或永久居民，他们就不必出售该住宅。
譬如：持有一年以上的学生签也可以购买一套自住的二手别墅/公寓，但是在学生签到期3个月内就要卖掉。另外，陪读父母的签证在孩子18岁后就失效了，如果房产写了陪读父母的名字，房产也要在失效前卖掉。
✔ 商业地产。
与住宅相比，FIRB通常会批准商业投资，譬如农场、仓库、葡萄庄园等等。对于（新房）的楼花和期房的购买，FIRB并不要求海外人士签证到期后就必须要卖掉。不过，对于二手房住宅物业，FIRB要求海外人士签证到期离开时就要出售该房屋。
对于（新房）的楼花和期房的购买，FIRB并不要求海外人士签证到期后就必须要卖掉。不过，对于二手房住宅物业，FIRB要求海外人士签证到期离开时就要出售该房屋。
二、税费的区别
海外人士购买住宅类房产需缴纳的费用
1、购房前
✔FIRB申请费
海外买家在澳洲购房前，一定要向FIRB（Foreign Investment Review Board，澳洲海外投资审查部门）提出申请，并支付海外投资审理费。
2022年FIRB的价位依据所要购置的房价区间进行分级：
购买100万澳币以下的房产需要缴纳$6,350澳币；
购买100 万-200 万澳币的房产，需要缴纳大约为$12,700澳币，以此类推。
该费每年会有上调，从开始审批到通知结果，全流程通常在 40 个工作日以内结束。
✔ 印花税与附加海外印花税
无论海外与当地买家，都需要缴纳印花税（Stamp Duty Tax），但是各州印花税算法不同，例如新州为4%，维州为5.5%。
海外买家需要在此印花税基础上额外缴纳海外附加印花税（Surcharge），各州税率如下：
新南威尔士州与维多利亚州：8%；
昆士兰州、南澳与西澳：7%。
海外买家须在交换合同之后 3 个月内缴付印花税，如果房屋交房在这 3 个月内发生， 则印花税须在交房之前支付。
例如，如果您在悉尼购房房产（新州），您需要支付4%+8%=12%的印花税；您在墨尔本购买房产（维州），您需要支付5.5%+8%=13.5%的印花税。
2、购房后
✔ 土地税
土地税一年一交，依据房主所持有所有土地的总计价值计算，自住房免征。
如果是本地买家，每一个个人或者家庭只能以一处房产作为自住，除此之外所有拥有的土地若是低于起征点，也无需缴付土地税。
2021年的土地税起征点为$755,000澳币；
2016年6月21日起，澳洲政府对海外买家开始征收土地税附加税（Land Tax Surcharge），即海外买家会有额外土地税需要缴纳，附加税的现税率为2%；
2023年1月1日起，新州土地税附加税率增长到4%。
这对于大量拥有土地（别墅）的海外买家来说，影响较大。但对于持有公寓的海外买家来说，影响比较小，毕竟公寓自带土地价值比较小。