为了实现政府的国家住房协议目标，我们需要有创意的新住房解决方案。位于黄金地段的监狱能解决问题吗？

多年来，随着城市的发展壮大，某些监狱占据了如今颇受欢迎的大片土地。

科堡的彭特里奇监狱(Pentridge Prison)距墨尔本中央商务区8公里，悉尼长湾惩教所(Long Bay Correctional Complex)位于马拉巴尔(Malabar)的海滨，而臭名昭著的布里斯班HM监狱(HM Prison Brisbane)（或“博戈路监狱”）(Boggo Road Gaol)位于城市正南部，与2032年布里斯班夏季奥运会的中心场地伍伦加巴(Woolloongabba)接壤。

这些地块地理位置优越，可用土地面积达数公顷，很可能永远不会被交易——为开发商和政府在面临崇高目标的情况下共同努力满足住房供应需求提供了理想的机会。

供应压力需要创造性思维

负担能力问题、高利率、开发繁琐手续和大量移民造成了巨大冲击，使得《国家住房协议》中到2029年建造120万套地理位置优越的新房的目标可能难以实现。

PropTrack经济研究主管卡梅伦·库舍尔(Cameron Kusher)表示：“我与开发和建筑行业的许多人进行了交流，但尚未发现有人认为这个目标能够实现。”

“这显然非常令人失望，因为我们想要更多的住房，特别是位置优越的住房，但在现有条件下，新建住房的经济效益很难实现。”

对于悉尼和墨尔本等大城市政府来说，部分难题是如何在内环和中环地区现有基础设施附近释放大片可供开发的土地。

填充式开发是实现乐观目标的关键途径，而不是在没有现有或甚至没有计划中的基础设施（如商店、学校和公共交通）的地区进一步增加城市扩张。

将以前的工业区和仓库改造成住宅用地是一个常见的例子，而释放皇家土地也是另一种可能性。

监狱是越来越多热切开发商关注的一个选择。

长湾惩教所：“悉尼最佳场所之一”

虽然监狱，特别是具有文化遗产地位的监狱，开发起来很棘手（例如，牢房墙壁通常会经过加固），但此类地块的庞大规模可以为令人羡慕的地点注入中高密度的开发项目。

进入长湾监狱，Meriton董事Harry Triguboff将其描述为“悉尼最好的地点之一”。它占地32公顷，位于令人垂涎的东郊海岸线上，就在繁华的Maroubra以南，毗邻两个美丽的海滩。

长湾惩教所所在地马拉巴尔的房屋中位价为319.5万澳元。这是东郊飞地，毗邻小湾，是未来的开发热点。

这位亿万富翁开发商确信该地区的未来潜力，几年前他在邻近的小湾购买了土地。尽管当地议会遭遇挫折，但他发誓要继续奋斗，直到他的开发项目（将包括1,800多套公寓）获得批准。

有计划在悉尼西部建造一座“大型监狱”，以协助关闭长湾监狱，但在新监狱建成、囚犯安置完毕之前，该地点仍然是开发商争论的焦点。

墨尔本Pentridge监狱：蓝图

彭特里奇监狱的转型成功案例为未来类似的发展提供了蓝图。

这所历史监狱关押过澳大利亚一些最臭名昭著的罪犯，包括内德·凯利和马克·“乔珀”·里德。但经过深思熟虑和清晰的规划，它摆脱了黑暗过去的枷锁，赋予了该地新的生命和社区意义。

这处前惩教所如今已成为一个充满活力的混合用途开发项目，其住宅建设的最后阶段（称为PACE 3058）已经完工并正在出售。

马克·“乔普”·里德是墨尔本最臭名昭著的罪犯之一，曾被关押在前彭特里奇监狱。

虽然地理位置是成功的关键因素，但对于这种规模和类型的场地，政府将发挥关键作用。

“监狱的位置绝对至关重要，而Pentridge的位置非常优越。监狱占地面积大，交通便利，具备了作为一个整体监狱取得成功所需的一切条件，”Pace Development Group首席运营官James Simpson说道。

“但早期我们与维多利亚遗产部就整个遗址的规划做了很多繁重的工作，这非常重要。”

该计划承认了彭特里奇过去的历史意义，同时欢迎新的居民、当地人和游客社区。

与许多总体规划社区不同，Pentridge地块由多方参与开发，而非由一家大型开发商全盘控制。

辛普森先生说：“这意味着几个不同的开发商可以进驻并进行布局，在该遗址的整体遗产愿景内创建一个村庄区。”

“过去，很多类似项目都是由一家大型开发商负责总体规划。我认为Pentridge是一个很好的例子，它展示了几家开发商如何长期合作，与现有结构和谐相处，同时成功为这种规模的项目增添所需的便利设施。”

居民和整个社区可以享受综合花园、公共广场、超市和专卖店、电影院，以及历史悠久的青石墙内的酒吧、酒店、活动空间，当然还有监狱参观。

Pace开发集团成功克服了监狱特有的建筑障碍，通过收购以前的运动场（建筑群内的“岛屿”），创建了一个拥有311套联排别墅和公寓的住宅区，其中包括一个游泳池和可一览无余景致的屋顶娱乐区。

Pace 3058是著名的SJB建筑师设计的住宅开发项目，位于墨尔本成功的Pentridge监狱改建区内。

这种方法有助于解锁未来监狱改建的可行计划，例如Long Bay和Boggo Road监狱改建。

重新划分区域和解锁棕地填充地（以前建造过建筑的区域）将为开发商提供建造更高密度项目并实现住房目标的绝佳机会。但政府还需要为主要场地提供清晰的愿景和计划。

“考虑到市场风险，开发商比以往任何时候都更渴望确定性。早期在大型地块上工作的确定性越高，结果就越好，”辛普森先生说。

“我认为在某些方面，私人开发界应该承担很多重任，但我认为从规划的角度来看，获得政府的确定性是关键，因为一个区域的目标早在早期就已确定。这确实有助于获得支持和投资意愿。”

布里斯班的博戈路监狱：错失的机会？

布里斯班臭名昭著的博戈路监狱(Boggo Road Gaol)最近出现在Netflix的书籍改编电视连续剧《男孩吞下宇宙》中，但昆士兰州的前最高安全监狱曾经关押过该国一些最残忍和服刑时间最长的罪犯，例如被定罪的Whiskey Au Go Go纵火犯和逃脱艺术家Arthur“Slim”Halliday。

斯托克韦尔的博戈路新村(Boggo Road Village)正在建设中，但目前还没有对旁边的红砖监狱遗址实施住宅计划。

Boggo Road Gaol地理位置优越，距中央商务区3公里，靠近布里斯班奥运会主会场Woolloongabba。去年，公寓中位价上涨37.4%，达到580,000澳元。

该项目有望为达顿公园打造一个新的多功能零售和商业“中心”。这个亚热带区域计划包括一家提供休闲餐饮和服务型零售的超市，以及提供医疗和相关健康服务的核心商业场所。

随着住房供应问题只会愈演愈烈，或许我们很快就会看到政府与开发商合作，将这些历史悠久的老建筑改造成拥有住宅的充满活力的村庄，准备开启新的篇章。