不断上涨的租金和强劲的资本增长前景正在吸引更多投资者重返房地产市场，投资贷款在过去一年中增长了近三分之一。

但投资者对存放现金的地方有选择性，买家更喜欢西澳大利亚、昆士兰州和新南威尔士州等表现优异的市场，而不是像维多利亚这样的市场，那里的房价正在倒退。

澳大利亚统计局周五发布的贷款数据显示，3月份对业主居住者和投资者的房屋贷款总价值比预期增长了3.1%，达到276亿，比上年同期增长了18%。

业主占用者贷款当月增长2.8%，达到175亿，同比增长11.4%。

相比之下，投资贷款每月激增3.8%，达到102亿，比2023年3月增长31.1%，接近2022年峰值期间的创纪录水平。

ABS财务统计主管Mish Tan表示，过去一年，投资贷款的规模和数量都强劲增长。

“这与同期历史低空置率一致，截至2024年3月季度，CPI租金价格每年上涨7.8%。”

上周发布的通胀数据显示，租金仍然是生活成本上升的最大因素之一，消费者价格指数（CPI）在3月季度上涨了1%，高于预期。

但PropTrack经济研究总监Cameron Kusher表示，这个故事非常具体，昆士兰州（同比增长45.3%）和西澳大利亚（同比增长63.8%）引领投资者复苏。

Kusher先生说：“与维多利亚州和新南威尔士州相比，这些市场对投资者极具吸引力，因为租金收益率相对较高，价格相对较低。”

他指出，由于储备银行迅速加息，投资者贷款在2022年大幅下降。

在过去一年，更稳定的利率环境和房价的强劲上涨，以及更高的利率，改善了投资的税收减免，较低的租金库存量和强劲的租金价格上涨，可能会鼓励投资者的回报。”

据PropTrack称，3月份全国空置率接近创纪录的1.11%，自疫情爆发以来，空置房屋数量下降了一半以上。

虽然紧张的租赁条件鼓励投资者重返市场，但库什先生表示，投资者仍在抛售。

他说：“我们仍然看到许多投资者退出市场，目前还不清楚这些新投资者是将他们的房产投入短期还是长期租赁。”

“立即解决租金短缺问题所需要的是更多的租赁物业和更多的投资者，这需要一些时间才能真正出现在供应中。”

投资者逐渐放弃了维多利亚州

3月，投资者自2008年以来首次比维多利亚州借了更多的钱购买昆士兰州的住房，因为价格疲软以及对土地税和租赁法的持续担忧威慑了南部的买家。

Kusher先生说：“在过去的一年里，维多利亚州向投资者提供的贷款价值增长了6.3%，而昆士兰州则增长了45.3%。”

“维多利亚州更高的房地产税使投资的吸引力降低，人们正在用脚投票，而是投资昆士兰州和华盛顿州等地，或其他资产类别。”

最新的PropTrack房价指数发现，墨尔本4月份价格下跌了0.1%，这意味着价格仅比一年前高出1.1%，比之前的高点低约3.4%。

在维多利亚地区，房地产价格在4月份下跌0.1%后，仍然比一年前低0.9%。

相比之下，布里斯班的价格在过去一年中飙升了12.8%，住宅价值14年来首次超过墨尔本。

西澳大利亚州的投资贷款也创下历史新高，过去一年，珀斯的房地产价格飙升了20%以上，该州地区上涨了10%。南澳大利亚州也接近了创纪录的投资者贷款水平。

Kusher先生说：“这些州的首府城市的房价涨幅最大，但它们仍然比悉尼和墨尔本的房产便宜。”

“与此同时，几乎没有新的住房建设，租金清单极低，这对投资者来说是理想的条件。

“在某些方面，我觉得投资这些市场的最佳时机是几年前，但显然，投资者仍然看到这些市场的进一步上升。”

Adviseable的买家经纪人Kate Hill警告那些希望在不进行尽职调查的情况下跳上蓬勃发展的珀斯市场的人。

“几年来，珀斯一直完全疯了。大部分资本增长已经发生了，”她说。相反，她说，鉴于南方未来几年现金流和资本增长的稳固前景，“最聪明”的投资者正在利用南方疲软的状况。Hill女士说：“不仅实地买家减少，而且过去一年的房地产价格一直低迷，墨尔本的空置率仅为1%。”“事实上，投资者从该州外流可能会导致长期的租金灾难，推高租金，这对租房者来说是一个可怕的情况。”