对于身处澳洲的各位朋友，是否应该在2032年布里斯班奥运会开幕前，投资到澳洲的房产市场？今天我们就一起来探讨一下奥运会对当地房地产市场的影响，分析其背后的驱动因素以及潜在的风险和机遇。

奥运会对当地房地产市场的影响

奥运会对主办城市的房地产市场往往有积极的影响，这被称为房产市场的“奥运效应”。“奥运效应”推动房价增长的最主要原因，便是奥运会通常伴随着大规模的基础设施投资，例如交通系统（包括道路、铁路和机场等）的改造，以及体育场馆等休闲娱乐场所的建设。以2012年伦敦奥运会为例，仅在交通基础设施方面便投资了65亿美元。而2012-2020年间，东京为了筹备奥运会，在其城区及周边开展了超过500万平方米的大型重建项目。 

除此之外，奥运会后延续的区域热度也是“奥运效应”的另一因素。例如，1992年巴塞罗那奥运会时，85%的预算被用作改善基础设施，而且城市进行了大规模改造，提升了整体居住和旅游环境。巴塞罗那一跃从欧洲最受欢迎的旅游目的地第11位上升至第6位，蓬勃的旅游业也带动当地经济的发展，以及房地产市场的增长。

过去的悉尼

奥运会将悉尼推向世界舞台。在筹办奥运的那几年中，悉尼获得了包括道路、交通、新的奥林匹克场馆、相关社区配套等在内的大量基础设施投资。当更多的资金投入到一个城市后，随之而来的便是更多的工作机会、更多的人口增长、更多的住房需求、以及更高的房价涨幅。

而“后奥运效益”对悉尼的影响也一直在持续。在成功举办奥运会之后，悉尼成为了南半球最受人瞩目的城市，许多国际旅客都慕名来到这里旅游观光，经济也因此得到了繁荣发展。

RealEstate8月9日报道，为2000年悉尼奥运会建造的房屋，如今已转变为价值200万澳元的“黄金地产”。相关数据也显示，从1996年上届奥运会结束到2001年赛事后一年内，悉尼的住宅房产价格上涨了53%，基本是同期澳大利亚其他首府城市房价涨幅的两倍。
 
悉尼Olympic Park附近专为运动员和奥运官员建造的住宅区——Newington，现已成为悉尼年轻家庭梦寐以求的热门地点。据PropTrack数据显示，去年Newington的中位房价上涨了14%，达到182.5万澳元，成为悉尼房价增速最快的城区之一。

报道称，一些曾经是奥运村一部分的房屋，目前售价已远远超过200万澳元大关。例如，据房产记录显示，Newington Blvd 54号的房子在2001年被奥运协调局以47.5万澳元的价格售出。同一套房产在今年6月再次易手，但成交价已上涨至230万澳元。

同样在2001年被奥运协调局以48万澳元售出的Lewis Way 23号房产，在今年3月也以230.5万澳元成交。
 

来自Horwood Nolan公司的中介Jacob Saleh表示，近期房价的飙升可归因于该区的房产被长期持有，很少有房屋进入市场。他说：“我在Newington出售的很多房子，都来自在那里居住了10年以上的家庭。”

Newington已经转变为一个家庭友好型社区，维持着奥运村的生活方式，学校、咖啡馆、公园和餐馆都近在咫尺。

“越来越多的人发现，与周边城区相比，可以在这里以更合理的价格买到Torrens产权房（Torrens title）。”Saleh说：“Newington应有尽有，如果你不想离开，这里完全能够满足你的需求。”

一些专家预测，2032年后，昆州东南部将经历与悉尼类似的“奥运效应”，房价将在未来多年持续上涨。

 
Newington的住宅由著名开发商Mirvac建造，Saleh表示这也是吸引买家的重要因素之一。他说：“大家熟知Mirvac，信任它的房屋质量。”

在1997年，悉尼Olympic Park管理局就与包括Mirvac在内的银行和开发商财团签署了一份价值5.9亿澳元的合同，为15300名参赛选手和团队官员建造住房。

Mirvac住宅部总经理Toby Long曾参与奥运村的建设，他告诉《每日电讯报》：“这在当时可以说是非常超前的项目。”

“一些关键的可持续发展原则在那时就已经确立，也为如何设计总体规划社区（masterplanned communities）设定了基准。”
 
Long表示，这是全球为数不多的在奥运会后没有沦为“白象”（耗费巨资但毫无用处）的项目之一。根据PropTrack的数据，2000年Newington的中位房价为41万澳元。

他说：“它成功地从一个奥运场地过渡为一个繁荣的社区。增长相当惊人，人们对这个地点产生了亲近感。”

现在的巴黎

巴黎奥运会不仅是全球体育迷翘首以盼的盛事，更是当地房产市场的一剂强心针。自2017年巴黎宣布申奥成功以来，其房价便出现明显上涨，并在2020年疫情前到达了每平方米10,860欧元的历史高位，涨幅约30%。

此次巴黎奥运会，尽管在申奥成功后的几年内，巴黎的房价上涨到了历史最高位，但是实则是当时的按揭贷款利率同样处于历史新低，低成本融资环境吸引了大量购房者和投资者进入房市，尤其是刚需的初次购房者，而激增的购房需求才是房价涨至最高点的根本推动力，国家经济背景并无明显亮点。
 
而随后，疫情导致的通货膨胀和高利率环境，使购房成本上涨，经济下行也使购房者的购买力大幅下降。因此，巴黎的房产市场最近面临诸多挑战，从2023年第一季度以来，包括巴黎在内，法国整体的房价已经连续五个季度出现下滑趋势，且下跌幅度在不断扩大。
 
截止到2024年第一季度，法国房价同比下跌5.2%，环比下跌1.6%；2023全年房屋成交量同比下跌22%，且跌幅仍在继续。不仅如此，巴黎还出现了房产供应严重过剩的情况，叠加萎靡的购房需求，房产价格可能会进一步下跌。
 
法国的住宅市场在过去两年内都处于低迷状态，这也恰恰说明，“奥运效应”虽然是影响房价的原因之一，但也仅仅起到催化剂的作用，而利率、通胀以及供需关系这类关键的经济指标，才是决定房产价格走势的根本原因。

未来的布里斯班

2021年7月21日，国际奥委会正式宣布布里斯班成功获得了2032年夏季奥运会主办权。这也让布里斯班成为继1956年的墨尔本和2000年的悉尼之后，第三座主办夏季奥运会的澳大利亚城市。

布里斯班是澳大利亚仅次于悉尼和墨尔本的第三大首府城市，现如今已经发展成为一座多元化、综合性的现代化大都市。作为2032年奥运会的东道主，届时我们将看到布里斯班真正蜕变成为一个国际级大都市。

其实，成功申办奥运不仅仅只是布里斯班一个城市受益，整个昆士兰的东南部地区（包括布里斯班、黄金海岸和阳光海岸）作为奥运活动的中心，都将成为世界瞩目的投资置业地区。
 
在过去的二十年里，州政府一直在大力投资发展布里斯班的基础设施。与人口增长先行、基础设施迎头赶上的悉尼有所不同，布里斯班在过去二十年中进行了准备充分的战略性规划。随着申奥成功，布里斯班将会加快基础设施的进程，以赶上2032年的奥运举办的期限。

正如昆士兰旅游业委员会的负责人Daniel Gschwind最近所说：“我们的基建不只是以一个为期三周的体育比赛为目的，而是打算建造一座全新的城市。”

布里斯班机场在原有一条跑道的基础上，额外修建了一条全新的跑道。此项目总投资13亿澳元，已于2020年7月完工并正式投入使用，这使得布里斯班拥有了全澳洲最高效的跑道系统，所有海外游客可以不通过悉尼和墨尔本转机，直接从全球各地飞往布里斯班。还有全新建造的地标级建筑皇后码头赌场，多家高级餐厅五星级、六星级及超六星酒店也已经宣布入驻。

不可否认的是，奥运会这种超大型国际赛事的成功举办，对当地的房价和经济都会有催化作用。但是，另一个重要的原因则是与悉尼和墨尔本这两个最热门的城市相比，布里斯班的房价本就便宜的多，因此上涨空间也会相对更大。

而且即便没有奥运会的推动，在过去的十年间，布里斯班房价也实现了翻倍增长，中位数从2014年的47万澳元增长至93万澳元。尤其是从疫情（2020年3月份）以来，布里斯班的住宅房产价格和增速均创下了新高。在不到四年的时间内，房产价值从低谷到目前的峰值共上涨64%，相当于34万澳元。

推动布里斯班和澳大利亚其他地区房价上涨的根本原因，自然还是离不开住房供需的严重不平衡——国际和州际移民对住房的需求不断增加，而住房供应却依然严重不足。

联邦财政部最近的研究报告指出，澳大利亚住房供应速度落后于全球发达国家平均水平，开发和规划审批的等待时间可能长达四个月，严重加剧了住房供应危机。目前，人均建筑审批量已经降至十年来的最低水平；再加上高企的材料价格和融资成本，开发商也会推迟甚至放弃建造已经通过审批的项目。

因此，在澳大利亚的住宅供应危机问题得到解决之前，整体房价会继续保持上涨的态势。

奥运效应带来巨幅经济增长

昆士兰政府声称，从现在起到2036年，奥运会将产生202亿澳元的国际游客新增消费，同时增加高达86亿澳元的出口机会。

旅游行业从事者对申奥成功这件事情的兴奋程度溢于言表——在接受AFR的采访时，澳大利亚雅高酒店首席执行官说到：“对于一个旅游城市来说，奥运会就是其最好的市场宣传方式。当2032年奥运会正式举行的时候，澳大利亚作为一个在控制新冠疫情相对优秀的”大型岛屿类国家，届时将受到全世界旅客们的欢迎。”