近日看到国内银行推销“以房养老”的业务，不免心中涌起诸多感慨：古云“养儿防老”，今有“一铺养三代”之语；随着国民经济的蓬勃飞速发展之后，做父母的不用担心“儿女啃老”就已经心满意足了，试问：这是社会进步了，还是道德退步了呢？但今天我想和房产投资者朋友们分享的是:即使儿女指不上的情况下想靠房子过活的想法都很难在中国的房产世道中实现。具体的原因如下：
1）、申请条件的限制：
1、申请人需要年满55周岁，可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老；
2、申请人需要提供房产的相关材料，经过专业公司评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，且贷款只能用于养老；
3、申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；
4、“以房养老”按揭最长时限是10年；

2）、产权拥有期的时限；随着岁月的流逝，土地使用期到期后的费用无法界定和应用；
3）、房屋新旧的限制；目前国内对于超过20年房龄的物业不提供抵押和融资了，试问：银行都不要您的房子了，如何获得60%的贷款呢？
4）、市场回落的风险；看看今天的日本房市，很可能是中国5-10年后的房产世道的反映；假如真如此的话，银行怎可能还接受和开展此项业务呢？ 

     但从世界范围内参考，可以得出这样的结论：房地产（不动产）依然是最佳养老配置的资产和财富，只不过他们应用的方式和价值体现和中国不同罢了，借此机会看看其他主要发达国家是如何实现以房养老的：

澳大利亚：澳洲统计局的资料显示：目前年龄在55岁以上，退休以后的收入超过5万澳元的比例只有4.7%，而其中的65%以上是通过房产租金收益来维持比较好的退休生活的；　

　
美国：美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人；

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款；

日本：老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群；

英国：有不少老年人把自己的养老地点选择在澳大利亚、新西兰、西班牙、南非等国家。这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务；

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人；
 

综上所述，我可以得出的结论是：

1、既然国内的房产市场不成熟，不稳定，因此可以选择他国房产作为养老资产；

2、观念的引导比操作更加重要；

3、选择专业及专家服务至关重要；

4、选择能够长期，长效，稳定，有租金收益的不动产作为抵押是优中之选。

作者介绍：(Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师) ，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ;869938153