国有四大银行重现首次置业贷款利率85折，被市场解读为房产市场的利好,部分市场看多者认为调控开始松绑，房价已经触底，开始反弹之旅。而更多的首次置业者也被这种预期所鼓舞，开始摩拳擦掌准备入市选房了，而笔者结合海外房产市场的发展规律和经验，更认为这是市场开始分化的开始，对于首次购房者而言没有便宜可得，不是“馅饼”；而对于投资者而言，更可能是资本有去无回的“陷阱”。

    我为什么这样说呢？前银监会主席刘明康明确表示：中国的国情决定了房子是拿来住的，而不是用来投资及投机的，因此政策导向上要剔除房产的投资和投机属性，回归自住属性。而今天的首次置业者贷款利率优惠政策的实施，恰恰说明这样的一个事实：房子的属性开始分离，自住—没问题，给客户优惠利率和低门槛；而对于投资和改善性的二次及多次购房，很可能采取直接上调贷款利率30%-50%的方式进行。我没有危言耸听，拿新加坡房产市场举例：新加坡房产市场经过百年的地产商业化的发展之后，成为全球发达经济体当中自住房和商品房市场分化最明显和最有成效的市场，而中国恰恰是以新加坡的成功经验作为借鉴的。本地居民首次购买99年产权的经济型住房享有利率优惠，贷款比例优惠，买卖和交易的税率优惠；而对于购买永久产权的商品房却要求苛刻，久而久之造成：商品房的价格是经济型自住房价格的九倍之巨。

    周星驰在《功夫》电影中的台词说的好：不破不立！国内的房产泡沫还没有戳破，首次置业者就无法获得最大的实惠；举例而言，若以房价收入比做为泡沫的主要参考，中国房价泡沫最大的城市并不在京沪广深等一线城市，不少二三线城市的泡沫相对可能更大，例如杭州。目前二三线城市不少项目的房价正悄然猛降。在刚刚结束的上海春节房展会上，今年展会规模明显缩小，开发商参与热情不高，一线开发商集体缺席，本地参展楼盘仅十几个，50%的项目来自海外参展商。杭州个别楼盘大降可以看做是二三线城市房价泡沫破局的开始，但离全面降价和房价整体回归到温家宝总理所提及的房价合理水平依然还有很大的距离。

    总而言之，此时此刻投资者入市只能获得利率的微小优惠，但可能无法弥补在房产财富缩水而造成的损失；而投资者此时入市，更得不偿失，限购和限贷一天不解除，就无法利用财务杠杆的投资工具实现利益的最大化，且房价下跌才刚刚开始，千万不要落入优惠之后的资本固态化的“陷阱”。

专家介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au   新浪博客： victor7866@sina.com